Bail commercial : un congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré hors le loyer vaut congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction

Par un arrêt rendu le 11 janvier 2024 par sa Troisième chambre civile, la Cour de cassation retient qu’un congé avec une offre de renouvellement d’un bail commercial à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

En l’espèce, un bail commercial portant sur un local à usage de restaurant a été conclu le 15 janvier 1999. Le 29 avril 2016, la bailleresse a délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien des locataires.

Les locataires ont restitué les lieux loués et ont assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel compétente a rejeté les prétentions des locataires. En effet, bien qu’elle ait admis que les modifications auxquelles la bailleresse entendait subordonner l’offre de renouvellement, portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur, ne pouvaient s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement, elle a retenu que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.

Les juges du fond ont donc considéré que le congé était nul et que le maintien dans les lieux des locataires sans opposition du bail à l’expiration du bail initial avant leur départ volontaire leur interdisait de demander le versement d’une indemnité d’éviction. Les locataires se sont alors pourvus en cassation.

La Cour de cassation, après avoir rappelé qu’il résulte des articles 1103 du Code civil et L.145-8 et L.145-9 du Code de commerce qu’à défaut de convention contraire, « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix », a retenu qu’un « congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré » [1]. Elle en a déduit « qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». En conséquence, la Haute juridiction a cassé et annulé l’arrêt d’appel litigieux.

Cass. , 3^ème Civ. , 11 janvier 2024, n° 22-20.872

[1] Cass. 3^ème Civ., 6 mars 1973, n° 71-14.747 ; 3^ème Civ., 12 juin 1996, n°94-16.701