Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2025, des députés LR ont déposé un amendement qui propose de modifier le calcul de l’assiette des droits d’enregistrement au taux de 5 % applicables lors de la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
Pour rappel, l’assiette des droits est actuellement la valeur nette des parts cédées, c’est-à-dire après déduction des dettes de la société (dettes externes ou intragroupes).
Considérant que cette méthode de calcul conduirait à « des comportements d’optimisation fiscale », l’amendement propose de ne plus prendre en compte les dettes de la société pour déterminer l’assiette des droits. L’assiette serait ainsi égale à la valeur réelle des seuls biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, par la société (à concurrence de la fraction des titres cédés). Il convient de noter que l’amendement ne fait, à ce stade, aucune distinction selon la nature des dettes (intragroupes, bancaires, hypothécaires …).
En pratique, si cet amendement était adopté, l’assiette des droits d’enregistrement devrait donc être la même en cas de share deal ou d’asset deal. En revanche, les taux actuels des droits resteraient inchangés :
- Share deal : 5 %
- Asset deal :
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- Immeuble ancien : 5,81 % + 0,1 % (contribution de sécurité immobilière) + 0,6 % (pour les bureaux et locaux commerciaux en Ile-de-France) + émoluments de notaire
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NB : le taux de 5,81 % peut être ramené à 125 € en cas d’engagement de construire ou 0,715 % en cas d’engagement de revendre.
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- Immeuble neuf : 0,715 % + 0,1 % (contribution de sécurité immobilière) + émoluments de notaire
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Enfin, l’amendement prévoit une exception pour les cessions de titres de SCPI offerts au public qui resteraient soumises aux règles actuelles d’assiette (aucune exception n’est en revanche prévue pour les cessions de titres d’OPCI[1]).
En l’absence de disposition particulière sur son entrée en vigueur, cette nouvelle règle devrait être applicable aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025 (sous réserve que l’amendement soit effectivement adopté, et en l’état).
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[1] Ces cessions ne sont toutefois taxables qu’au-delà de certains seuils.