Par un arrêt en date du 4 juillet 2024, la Cour de cassation a jugé que, lorsque le cédant d’un droit au bail est tenu de garantir le cessionnaire évincé du fait que le bailleur lui dénie la qualité de locataire en raison de l’inopposabilité de la cession, le cédant ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a payés au bailleur pour la période où le cessionnaire a occupé sans faute les locaux.
Au cas particulier, le cédant a cédé son droit au bail au cessionnaire par acte sous seing privé alors que le bail commercial exigeait qu’une telle cession soit conclue par acte authentique et signifiée au Bailleur.
Au terme d’une précédente instance opposant le bailleur au cédant, la cour d’appel de Pau a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur cédant, faute d’avoir régularisé la cession du droit au bail par acte authentique, tout en condamnant le preneur cédant à payer au bailleur (i) l’ensemble des loyers dus jusqu’à la date de résiliation et (ii) des dommages et intérêts réparant l’indisponibilité des locaux.
Cette décision a été signifiée par le cédant au cessionnaire qui occupait effectivement les locaux depuis la cession du droit au bail. Le cessionnaire évincé a quitté lesdits locaux une dizaine de jours après la signification de la décision, tout en assignant le cédant aux fins d’obtenir la réparation de son préjudice en raison de son éviction sur le fondement de l’article 1630 du Code civil.
A titre reconventionnel, le cédant demande au cessionnaire le remboursement des loyers et indemnités d’occupation correspondant à la période d’occupation des locaux par le cessionnaire évincé et que le cédant a lui-même payés au bailleur.
La cour d’appel de Pau rejette cette demande reconventionnelle en affirmant que le cédant (i) est seul responsable de la situation en raison de l’irrégularité de la cession du droit au bail, (ii) doit être déclaré responsable du préjudice subi par le cessionnaire évincé et (iii) est seul débiteur des loyers impayés depuis la cession irrégulière du droit au bail et des indemnités d’occupations postérieures à la résiliation du bail prononcée judiciairement à ses torts.
La Cour de cassation confirme cet arrêt en réaffirmant que, si le cédant est tenue de la garantie d’éviction visée à l’article 1630 du Code civil, il ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d’occupation que le cédant a payés au bailleur pour la période où le cessionnaire a occupé sans faute les locaux.