Pour rappel, les opérations de nature bancaire ou financière sont exonérées de la TVA en application de l’article 261 C du Code général des impôts (CGI). Cette exonération des activités financières a pour contrepartie de ne pas permettre à ces opérateurs la récupération, totale ou partielle, de la TVA d’amont ayant grevé leurs opérations.
Néanmoins, certaines opérations peuvent, sur option, être soumises à cette taxe en application de l’article 260 B du CGI (notamment les commissions perçues au titre de la gestion de fonds immobiliers ou encore les commissions de souscription).
Or, jusqu’à présent, cette option est globale et s’étend à toutes les opérations pour lesquelles elle est possible (l’article 260 C énumère à ce titre les opérations exclues du champ de l’option).
Ce régime du « tout ou rien » a pu conduire certaines sociétés de gestion de fonds immobiliers à ne pas opter compte tenu des incidences fiscales au niveau des fonds immobiliers (notamment si ce dernier n’est pas en mesure, au regard de sa stratégie d’investissement, de récupérer tout ou partie de la TVA qui lui est facturée par la société de gestion).
L’article 9 du projet de loi de finances pour 2022 envisage de modifier ce dispositif d’option en offrant la possibilité, notamment aux sociétés de gestion, d’appliquer l’option opération par opération, plutôt que globalement en modifiant comme suit l’article 260 B du CGI :
L’assujetti qui a exercé l’option l’applique aux seules opérations qu’il détermine
Cette évolution fait notamment suite à la décision du Conseil d’Etat du 9 septembre 2020 (CE 9 septembre 2020 n° 439143) ayant autorisé que l’option applicable aux locations immobilières puisse être faite local par local et non pas obligatoirement par immeuble.
Cette nouvelle règle serait applicable à compter du 1er janvier 2022 et devrait donner la possibilité aux sociétés de gestion de fonds immobiliers (i) de reconsidérer leur stratégie au regard de l’assujettissement à la TVA de certaines de leurs commissions et d’améliorer de facto l’étendue de leur droit à déduction en matière de TVA et (ii) de prendre également mieux en compte la situation particulière de chaque fonds immobiliers dont elles assurent la gestion au regard de leur capacité respective à récupérer ou non la TVA.