Par un arrêt du 21 novembre 2024, la Cour de cassation fait une nouvelle fois application du principe selon lequel le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
En l’espèce, une promesse unilatérale de vente avait été consentie pour quatre années à compter du 1er novembre 1971, durée tacitement prorogée et prenant fin un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle objet de la promesse et dont le principe de la construction était acquis.
Par un courrier du 1er juin 2011, le promettant a indiqué au bénéficiaire qu’il considérait la promesse de vente comme caduque. Mais le 18 novembre 2016, ce dernier a levé l’option compte tenu de l’ouverture de la rocade à la circulation prévue le 24 novembre suivant.
Sans réponse du promettant, le bénéficiaire l’a assigné le 17 janvier 2018 en réalisation forcée de la vente. Sa demande est rejetée en première instance comme en appel, au motif que la révocation du promettant était valable dans la période de levée d’option du bénéficiaire (CA Aix-en-Provence, 5 janv. 2021, n° 19/16719).
Cette solution semblait alors conforme à l’état de la jurisprudence à l’époque, sauf que la troisième chambre de la Cour de cassation a opéré un revirement par un arrêt du 23 juin 2021 (n° 20-17.554) aux termes duquel elle a dégagé le principe suivant :
« à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien ».
L’arrêt ici commenté reprend ce principe pour l’appliquer au cas d’espèce et censure en conséquence l’arrêt de la cour d’appel qui avait pourtant été rendu avant le revirement de jurisprudence de la Cour de cassation.