La cour administrative d’appel de Bordeaux a considéré qu’une société marchand de biens ayant cédé des terrains à bâtir issus d’un ensemble immobilier bâti, indépendamment du terrain supportant la construction, ne pouvait pas bénéficier de la TVA sur la marge dès lors qu’il ressortait des actes de vente que ces terrains avaient été acquis comme terrains bâtis.
Pour mémoire, l’application du régime de TVA sur la marge prévu à l’article 268 du Code général des impôts suppose que le bien revendu soit juridiquement identique au bien acquis.
Dans la présente affaire, une société marchand de biens a acquis plusieurs terrains supportant une construction lesquels ont ensuite fait l’objet d’une division parcellaire. La société a revendu les terrains nus issus de cette division comme terrains à bâtir, en appliquant le régime de la TVA sur la marge.
Dans une décision du 11 octobre 2022, le Conseil d’État a considéré que la cour administrative d’appel de Bordeaux ne pouvait pas se fonder sur la seule circonstance que la division parcellaire avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition pour juger que les terrains à bâtir avaient été acquis en cette même qualité, sans rechercher si l’acte de vente ne désignait pas les biens acquis par la société comme des terrains à bâtir.
Saisie sur renvoi après cassation, la cour administrative d’appel de Bordeaux analyse les actes d’acquisition et relève que :
- les biens dont sont issus les lots revendus mentionnent exclusivement les références cadastrales du terrain initial, y compris s’agissant des biens pour lesquels les modifications du parcellaire cadastral avaient été demandées voire même obtenues avant le signature de l’acte authentique ;
- le bien vendu est désigné globalement, avec l’indication de sa contenance totale et la description des immeubles bâtis qu’il comporte ; et
- le prix stipulé est un prix global, sans aucune indication de ventilation entre la partie bâtie et la partie non bâtie.
Sur la base de ces éléments, la cour administrative d’appel de Bordeaux juge dans un arrêt du 25 juin 2024 que les terrains n’ont pas été acquis comme des terrains à bâtir de sorte que la société n’était pas fondée à revendiquer l’application du régime de la TVA sur la marge.
La cour administrative d’appel de Bordeaux précise à cet égard qu’est sans influence le fait que :
- les terrains étaient situés dans des zones constructibles au regard des règles d’urbanisme ;
- certains des compromis de vente stipulaient une clause suspensive tenant à l’obtention des autorisations d’urbanisme ou de permis de démolir ;
- la société avait obtenu, avant même l’acquisition, des autorisations de division et des certificats d’urbanisme opérationnels concernant des constructions sur les lots qu’elle envisageait de revendre ;
- la société avait procédé avant ces acquisitions à des bornages et à des demandes de modification du parcellaire cadastrale, lesquelles, pour certaines, ont donné lieu à des modifications dès avant l’achat.
Cet arrêt confirme qu’il conviendra d’être prudent dans la rédaction des actes portant sur l’acquisition de terrains supportant une construction dont une partie a vocation à être revendue en tant que terrains à bâtir.
CAA de Bordeaux, 25 juin 2024, n° 22BX02641, Inédit au recueil Lebon